Quale banca migliore per mutuo prima casa

Confronta i mutui, trova la rata migliore e richiedi il prodotto che fa per te

Inizia a risparmiare

Il nostro servizio in collaborazione con MutuiSupermarket- FairOne permette di confrontare i mutui offerti da 66 banche.

Inserisci i tuoi dati, faremo un calcolo personalizzato e ti suggeriremo il mutuo più adatto. Poi potrai richiedere il prodotto alla banca.

I risultati  della  comparazione dei mutui sono provvisori, in quanto è demandata ai singoli istituti finanziatori ogni valutazione sul merito creditizio una volta effettuata la richiesta di finanziamento, con  possibile peggioramento delle condizioni economiche comunicate in un primo momento.

Come funziona

1. Indica il tipo di mutuo, il tasso e l'importo desiderato

2. Scopri il mutuo più adatto a te e confrontalo con gli altri prodotti da noi analizzati

3. Richiedi il tuo mutuo e inizia subito a risparmiare

Inizia

Il mutuo è un prestito con durata molto lunga di solito arriva a 30 anni, ma per i mutuatari più giovani può avere durata anche 40 anni. Chi lo chiede lo ripaga poco alla volta attraverso rate di solito mensili. Per erogare il mutuo la banca iscrive una ipoteca cioè una garanzia sulla casa che si vuole acquistare. Nel caso di grave mancato o ritardato pagamento delle rate del mutuo (più di 7 rate) la banca nei casi più gravi fa valere l’ipoteca e quindi vende la casa per coprire il mutuo. Scegliere il mutuo migliore non è semplice: i prodotti sono tanti e le condizioni cambiano anche a seconda che si faccia un mutuo per acquistare una prima o una seconda casa, oppure per ristrutturare. Il mutuo scelto non è per sempre, si può anche cambiare, con una surroga o una sostituzione. I nostri consigli ti aiuteranno a fare le giuste scelte a seconda delle tue esigenze.

NUOVO MUTUO

• Confrontate il più possibile. Il primo passo che sicuramente è da fare è quello di andare nella banca presso cui avete aperto il c/c per chiedere la loro offerta. Benissimo può essere un punto di partenza; però non fermatevi. Utilizzate quelle condizioni come termine di paragone e visitate altre banche o fate altri preventivi on line. La concorrenza è un’utile alleata di chi è alla ricerca del mutuo più conveniente. Il nostro servizio di comparazione può farvi risparmiare molto tempo per i confronti: infatti vi permette di individuare per le vostre esigenze una classifica dei migliori prodotti per voi. 
• Chiedete i documenti. Quando chiedete in banca le condizioni, fatevi stampare dal consulente un preventivo scritto e chiedete il modulo chiamato “Informazioni generali sul credito immobiliare” (nel servizio di comparazione online di Altroconsumo lo avete già come link nei risultati). 
• Che capitale chiedere?  Esiste una percentuale chiamata LTV (loan to value) data dal rapporto tra capitale erogato e valore di perizia della casa che sarà ipotecata che non può superare in genere l’80%. Ci sono poche offerte di mutui che superano l’80% e pochissime che arrivano al 100% del valore di perizia. Dunque, dovete sempre avere da parte del denaro oltre al mutuo per fare l’acquisto di una casa. 
• Durata del mutuo. Le durate possibili di un mutuo sono in genere comprese tra 5 anni e 30 anni. Solo chi è più giovane più arrivare a durate fino a 40 anni. Ma ci sono poche offerte.  La cosa migliore sarebbe avere la durata più breve possibile. Infatti, più si allunga il piano di ammortamento, più aumenta il costo complessivo del mutuo. C’è un paletto da considerare: la banca verifica l’affidabilità finanziaria del cliente e non gli concede un mutuo che abbia una rata che superi il 33% del reddito mensile netto (a meno che non si abbia una garanzia aggiuntiva ad esempio la firma come fideiussore di un genitore). Dunque, alla fin fine, è necessario allungare la durata, ridurre la rata e così avere il capitale necessario per l’acquisto dell’immobile.  Nel servizio di comparazione trovate anche un calcolatore che vi permette di capire quanto capitale potete chiedere col mutuo in base al vostro reddito e che durata. 
• Per avere un mutuo non dovete essere obbligati dalla banca ad aprire il suo conto corrente o ad acquistare polizze danni e/o vita vendute dalla stessa banca. Si tratta di una pratica scorretta a cui si può dire di no. 
• Tasso (fisso o variabile)? Il tasso fisso vi permette di avere una rata costante e per tutta la durata del mutuo, ma non vi permette di avere vantaggi da eventuali diminuzioni dei tassi di mercato. Il tasso variabile prevede che ogni mese venga calcolata in base ai tassi di mercato la rata del mutuo che dunque può cambiare. Chiaramente questo è un rischio quando aumentano i tassi di mercato; ma se invece c’è una diminuzione dei tassi si può avere una rata più bassa. Ci sono anche mutui a tasso misto che mescolano caratteristiche del tasso fisso e del tasso variabile, ad esempio i mutui variabili a rata costante o quelli rinegoziabili a cadenze prestabilite. Hanno in genere però costi più alti dei mutui a tasso variabile. Oggi è preferibile scegliere un tasso fisso; i tassi di mercato (IRS) sono ai minimi e quindi oggi avere la certezza di una rata costante per tutta la durata del mutuo costa davvero poco. 
• Per valutare la convenienza di un mutuo guardate il Taeg (tasso annuo effettivo globale) che è calcolato usando il Tan (tasso annuo nominale) ma anche le spese come l’istruttoria, la perizia, la polizza incendio/scoppio sulla casa, le tasse).  Nel caso di un mutuo variabile ovviamente si tratta di un valore destinato a cambiare nel tempo visto che il tan cambia periodicamente seguendo i tassi di mercato. 
• No alle vendite combinate. Non dovete aprire un conto corrente nella banca per avere il mutuo e non dovete essere obbligati dalla banca ad acquistare polizze danni e/o vita vendute da lei stessa per ottenere un mutuo. Si tratta di pratiche scorrette e di richieste illecite a cui si può dire di no.  
• Ricordate che avete sempre il diritto di estinguere totalmente o parzialmente il mutuo in qualsiasi momento. Un’operazione che anche se parziale porta dei vantaggi (in termini di minori interessi pagati) e che non ha commissioni o spese di estinzione anticipata. 

SURROGA

• Una volta scelto il migliore prodotto di mutuo lo si può sempre cambiare. Ci sono varie possibilità, ad esempio fare una surroga. Con la surroga si trasferire il mutuo da una banca ad un’altra trasferendo l’ipoteca già iscritta per il primo mutuo. In questo modo, se sul mercato sono arrivati nuovi prodotti più convenienti, si può abbassare la rata. E’ quello che succede oggi, con i tassi di mercato ai minimi e quindi prodotti che possono avere tassi fino a 3 volte inferiori a quelli dei mutui sottoscritti qualche anno fa. 
• Cosa posso cambiare? Si può cambiare qualsiasi elemento il tasso, passare da un tasso variabile a un tasso fisso, cambiare la durata, accorciando o allungando la durata residua del mutuo originario. C’è solo un limite da rispettare: cioè non si può chiedere del capitale aggiuntivo rispetto al capitale residuo del mutuo originario.  
• La surroga è gratuita per il cliente. Non ci sono costi di istruttoria, di perizia, notarili (che sono a carico della nuova banca). Si deve comprare l’assicurazione sulla casa ipotecata per il rischio incendio e scoppio (anche liberamente sul mercato), ma se ne è stata acquistata già una alla stipula del mutuo si può chiedere il trasferimento alla nuova banca oppure il rimborso del premio unico pagato per il periodo successivo alla surroga. 
• Si può fare la surroga anche per un mutuo oggetto di accollo oppure cartolarizzato cioè trasferito dalla banca ad altro soggetto. Inoltre, si può surrogare anche più volte; nulla vieta la surroga di un mutuo già surrogato. Non è obbligatorio avere il conto corrente nella banca che vi concede la surroga: qualsiasi richiesta di questo tipo è una pratica scorretta. Così come lo è l’obbligo ad acquistare nella stessa banca polizze assicurative per avere la surroga. 
• Il trasferimento deve avvenire entro 30 giorni lavorativi dalla data in cui il cliente chiede alla nuova banca di acquisire i conteggi estintivi dalla vecchia (si firma a questo proposito uno specifico modulo che attiva la richiesta). In caso di ritardo è diritto del cliente previsto per legge chiedere alla vecchia banca un indennizzo pari all’1% del capitale residuo del mutuo per ogni mese o frazione di mese di ritardo. Dunque se un mutuo con residuo di 100.000 euro è stato trasferito in 45 giorni anziché in 30 giorni il cliente ha diritto ad un indennizzo di 1.000 euro da chiedere alla banca che ha lasciato.

SOSTITUZIONE 

• Se invece oltre al capitale residuo si ha bisogno di ulteriore capitale bisogna fare una sostituzione; cioè estinguere il vecchio mutuo e farne uno nuovo con una nuova ipoteca ed un nuovo atto davanti al notaio.
• In questo modo se ci fossero condizioni di mercato favorevoli (riduzione dei tassi) si riesce ad avere un finanziamento con un capitale più elevato mantenendo la stessa rata periodica. Questa è la grossa differenza rispetto alla surroga. Dunque, con la sostituzione si può aumentare il capitale finanziato ottenendo così anche della liquidità aggiuntiva.
• Con la sostituzione inoltre si può anche allungare la durata del mutuo, modificare il tasso applicato anche nella sua tipologia (ad esempio passare da tasso variabile a tasso fisso).
• Attenzione ai costi; Non si pagano le spese di estinzione anticipata se il mutuo è stato stipulato dal 2007 in avanti (sì per i mutui più vecchi), ma ci saranno una nuova istruttoria, una nuova perizia, nuove possibili spese assicurative, un nuovo passaggio dal notaio. Bisogna valutare bene se cambiare banca in questo caso possa essere davvero conveniente. Le offerte le si trovano sempre nel nostro servizio di comparazione online.
• Anche in questo caso non c’è alcun obbligo ad avere un conto corrente nella banca che vi concede la sostituzione oppure ad acquistare polizze casa o vita dalla stessa banca che vi concede il mutuo. Eventuali richieste di questo tipo sono pratiche scorrette. 
  

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