Affitto con riscatto : Nel settore immobiliare si stanno diramando una varietà di formule contrattuali indirizzati a far acquisire al compratore la proprietà degli immobili con un esborso graduale del prezzo di vendita. Contents L’idea dell’affitto con riscatto è di origine britannica e si è già estesa in molti paesi. In Italia è ancora poco impiegato ma sono in molti a chiedersi come funziona e quali sono le tasse da pagare.  L’affitto con riscatto è una formula d’acquisto basata sull’utilizzo di due contratti, quello della locazione e quello dell’opzione per l’acquisto; il compratore prende in affitto l’immobile pagando un canone più alto destinato a coprire una quota dell’acconto prezzo, in caso di opzione per l’acquisto manifestata alla scadenza. I canoni mensili sono dei veri e propri canoni d’affitto. Al termine del periodo locativo l’inquilino ha la possibilità di “riscattare” parte degli importi versati mensilmente come affitto, per ammortizzare parte del prezzo dell’immobile. Ovviamente il prezzo per la conclusione dell’acquisto viene fissato all’interno del contratto. Il contratto di affitto con riscatto fa pervenire dei vantaggi sia per l’inquilino-compratore che per il proprietario. Le caratteristiche di un simile contratto sono: la flessibilità, un affitto a riscatto dura dai 2 ai 4 anni; la caparra, è propedeutica alla stipula del contratto, ma il futuro acquirente versa un caparra-anticipo equivalente al 6/8% del valore della casa; la maggiorazione della quota mensile: il venditore ha l’obbligo di maggiorare del 14% la quota mensile dell’ affitto. Affitto con riscatto come funzionaL’affitto con riscatto è un contratto che presenta la possibilità all’affittuario di divenire proprietario del bene dopo un periodo di locazione. Il contratto di affitto con riscatto può essere utilizzato sia per la locazione e l’acquisto di beni mobili che di beni immobili. Solitamente è più comune proprio quello dei beni immobili e, in specifico, delle case.
Nel momento in cui le parti stabiliscono di procedere per un affitto con riscatto vengono stipulati due contratti: il primo rappresenta un normale contratto d’affitto in cui il canone per il locatario è generalmente fissato a un prezzo pari a circa il doppio di quello ordinario; il secondo contratto è un’opzione sull’acquisto dell’immobile, con prezzo bloccato alla scadenza dei termini (di solito si tratta di 3 anni). Entro il termine previsto dall’accordo, si può proseguire all’effettiva compravendita del bene, con il passaggio del diritto di proprietà. Al momento della vendita si tiene conto, per intero oppure solo parzialmente, dei canoni d’affitto versati sino a quel momento. Come si calcola affitto con riscattoSe offrite ad un proprietario il 25 % del prezzo (in parte come caparra ed in parte come acconto prezzo restituibile in caso di recesso) potrete richiedere che il versamento mensile (normalmente comunque superiore all’ipotetico affitto) sia in prevalenza da scomputarsi dal prezzo. Se invece offrite soltanto il 5 % il proprietario richiederà presumibilmente un canone quasi uguale a quello di una normale locazione. Riferendovi alla vostra agenzia, vi suggerirà per il migliore “bilanciamento” degli importi.
Affitto con riscatto: come funziona e chi ne può usufruire
Affitto con riscatto: come funziona e chi ne può usufruireSi sente spesso parlare di contratto di locazione con riscatto, per quanto ci sia molta confusione in merito. Vediamo quindi come funziona questa modalità di acquisto di un immobile, chi ne può usufruire e quali sono i suoi vantaggi principali. Definizione di “affitto con riscatto”Il contratto di “affitto con riscatto” (o come meglio definito locazione con riscatto) è un contratto di godimento che permette di ricevere un immobile in locazione pagando un canone mensile maggiorato. Quest’ultimo vale come anticipo del conduttore, che esercita un’opzione di acquisto sull’abitazione nel termine pattuito nello stesso contratto. In parole semplici, tale contratto consente al conduttore di entrare nel possesso dell’immobile per poi decidere se acquistare o meno lo stesso, allo stesso modo permette al locatore di immettere nel mercato immobiliare un immobile in tempi più rapidi. Ci sono tre principali tipologie di locazione con riscatto, che elenchiamo di seguito. Tipo 1: opzione di futuro acquistoIl primo tipo di affitto con riscatto ha un’opzione di futuro acquisto. Questa tipologia prevede che venga stipulato un contratto di locazione regolare, nel quale è indicata una data di termine. Entro tale data il conduttore può esercitare l’opzione di acquisto dell’immobile, e per questo motivo il canone versato mensilmente è maggiorato rispetto a un normale canone d’affitto. Questa quota di maggiorazione costituisce un acconto sul prezzo pattuito che verrà detratta, al momento dell’acquisto, dall’importo totale dell’immobile. Tipo 2 : preliminare di venditaUna seconda opzione, che richiede l’intervento del notaio, è quella del contratto di locazione che contiene anche un patto di futura vendita, ovvero un preliminare di vendita. Questo tipo di contratto consente al conduttore di decidere in corso d’opera se desidera completare l’acquisto della casa. Se il conduttore rinuncia alla compravendita, chi vende l’immobile può trattenere le somme versate come indennizzo. A questo punto si aprono due strade:
Tipo 3: riserva di proprietàIn terzo luogo abbiamo l’affitto con riscatto e riserva di proprietà. Qui, il trasferimento di proprietà avviene solo quando l’affittuario ha saldato l’intero prezzo di vendita. Questa è probabilmente la tipologia meno utilizzata. Ricordiamo che in questo caso spetta all’affittuario il pagamento delle imposte. Affitto con riscatto: come funziona?Veniamo ora agli aspetti pratici che accomunano tutte e tre le tipologie di contratti di affitto con riscatto. Durata dell’affittoLa formula del contratto di affitto con riscatto può essere quella classica del 3+2 o del 4+4. Come limite massimo totale del periodo di affitto è fissato un termine di 10 anni. Chiaramente il termine entro il quale vale l’opzione di acquisto condiziona il canone di affitto, o meglio la quota di maggiorazione mensile che l’affittuario versa ogni mese al proprietario dell’immobile. Più la data di termine è vicina, maggiore sarà tale quota di maggiorazione. L’ammontare dell’anticipoIndicativamente, la quota di affitto (o canone) da versare ogni mese subirà una maggiorazione del 20-30%. Questa quota costituirà l’anticipo in caso di futuro acquisto. È evidente quindi che, a differenza di un classico contratto di compravendita, in questo caso l’anticipo non è una cifra versata dall’interessato acquirente in un’unica soluzione, ma viene spartita in modo da incidere sul bilancio del locatario futuro acquirente come una spesa mensile. Questo aspetto costituisce uno dei vantaggi principali del contratto di affitto con riscatto, e uno dei motivi per cui sempre più persone optano per questa soluzione per comprare casa. Chi può usufruire del contratto di affitto con riscattoIl contratto di affitto con riscatto risulta vantaggioso per chi non può permettersi di accedere ad un mutuo ma ha comunque la necessità dell’acquisto di un’abitazione. Uno dei vantaggi principali del contratto di affitto con riscatto è che conferisce merito creditizio al futuro acquirente, e questo è un aspetto da non sottovalutare. Un altro vantaggio è che, come già detto, il prezzo di compravendita risulterà abbassato dall’anticipo già versato insieme al canone d’affitto. L’opzione è conveniente anche per il proprietario dell’abitazione: se l’affittuario dovesse risultare inadempiente, il proprietario potrebbe trattenere la quota maggiorata a titolo di indennizzo. Tasse e imposteRicordiamo che l’Imu viene pagata dal proprietario dell’immobile (essendo una tassa di proprietà), almeno fino alla cessione definitiva dello stesso. Vuoi sapere quale tipologia di contratto è più adatta per le tue esigenze e per quelle della tua famiglia? Oppure desideri avere qualche esempio concreto per capire meglio il contratto di affitto con riserva? Studio Mallozzi Fiaschi & Partner può diventare il tuo partner di fiducia.
Post correlatiQuando conviene affitto con riscatto?L'affitto a riscatto conviene quando non può accedere momentaneamente a un mutuo bancario in virtù di un lavoro ancora precario o di un finanziamento già in essere.
Come si calcola l affitto con riscatto?Semplice anche questo: il prezzo pattuito per il futuro ed eventuale acquisto è pari alla differenza tra il prezzo della casa e la somma degli affitti (canoni di locazione) che l'affittuario dovrà pagare. Se per esempio la casa vale 150.000 euro e paghiamo 1000 euro al mese per 5 anni: 1000 x 60 = 60 mila euro.
Come funziona l'affitto con diritto di riscatto?Come funziona l'affitto con riscatto? Stipulando il contratto, venditore e conduttore, si mettono d'accordo sul prezzo finale dell'immobile, sulla lunghezza stessa del contratto (con una durata massima di 10 anni) e sulla quota mensile da versare.
Quanto costa un contratto di affitto con riscatto?L'immobile costa 150.000 euro e l'accordo prevede il riscatto totale dei canoni di affitto: 10.000 euro come caparra; 1000 euro al mese di affitto per 4 anni; Acquisto finale a 92.000 euro (150.000 – 10.000 di caparra – 48.000 di affitti pagat.
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