Conviene mutuo a tasso fisso o variabile

L'Italia risulta al vertice in Europa per le condizioni dei tassi dei mutui variabili ma si colloca agli ultimi posti per quelli fissi

Venerdì 7 Ottobre 2022, 21:00

Mutui e surroghe in calo. Dall'inizio dell'anno si registra una contrazione complessiva del 22,6% rispetto ai primi nove mesi del 2021 (-25,5% la flessione nel solo mese di settembre) ma va rimarcato come la performance negativa del comparto sia determinata dal crollo verticale delle surroghe che, secondo l'ultima rilevazione prodotta da Crif, sono diminuite del -61,9% rispetto al 2021 e ormai spigano poco più dell'8,5% del totale. Con il rialzo dei tassi non è infatti più conveniente rinegoziare il prestito per ottenere dalla banca condizioni migliori.

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Il rialzo

Ma in questa fase in cui le banche hanno avviato una forte stretta monetaria per frenare l'inflazione e i tassi sono destinati a salire ancora conviene fare un mutuo a tasso fisso o variabile? Dipende. Il fisso inizialmente costa di più ma consente di inchiodare il costo a un livello che poi non cambierà più. Con il variabile si risparmia all'inizio ma si rischia di pagare molto di più nei prossimi mesi se i tassi saliranno ancora.

La simulazione

Ipotizzando l'acquisto di un immobile da 300mila euro a Roma da parte di un quarantenne e chiedendo un prestito di 200mila euro da restituire in 20 anni il tasso migliore che si riesce a spuntare oggi è del 3,2% con una rata mensile di 1.129 euro (simulazione fatta sul portale mutuionline.it). Scegliendo un tasso variabile con le stesse condizioni si riesce ad avere un tasso nettamente più basso (1,65%) con una rata di 978 euro al mese. Un risparmio quindi non indifferente ma che potrebbe venire eroso dai prossimi rialzi dei tassi. Se invece si è scelto il fisso e i tassi poi dovessero scendere è sempre possibile con una surroga rinegoziare il mutuo e spuntare condizioni migliori.

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Il confronto

Intanto l'Italia risulta al vertice in Europa per le condizioni dei tassi dei mutui variabili ma si colloca agli ultimi posti per quelli fissi. A stilare la graduatoria, fotografando la situazione delle condizioni offerte agli aspiranti mutuatari italiani, sono Facile.it e Mutui.it. L'indagine si basa sulla rilevazione dell'andamento degli indici registrati online in 11 Paesi a inizio settembre, considerando una richiesta di finanziamento di 120.000 euro da restituire in 20 anni per acquistare un immobile del valore di 180.000 euro.

Sul fronte del tasso variabile (considerando sempre il Tan) nessuno, tra i Paesi analizzati, offre un tasso iniziale migliore di quello italiano. Va detto però - si sottolinea nella nota di Facile.it e Mutui.it - che, a differenza del fisso, le distanze tra i Paesi rispecchiano solo la prima rata e, considerata la variabilità dei tassi, potrebbero modificarsi nel tempo a seconda dell'andamento dell'indice a cui ciascun mutuo è collegato.

Guardando al tasso fisso invece l'Italia si posiziona nei gradini bassi della classifica; solo Grecia e Germania hanno indici più alti. Valori nettamente migliori per Spagna e Portogallo e ancora più bassi per la Francia. Allargando l'analisi all'Europa geografica emerge un quadro variegato: in Svizzera i Tan sono inferiori a quelli italiani, mentre va decisamente peggio oltremanica, nel Regno Unito.

Tasso fisso o variabile? Ecco il dilemma che spesso assilla le famiglie italiane con un mutuo casa sulle spalle (o quelle che stanno per accenderne uno) non appena le Banca Centrale Europea (Bce) decide di metter mano ai tassi d’interesse.

Così è stato nelle scorse settimane quando Christine Lagarde, presidente della Banca Centrale Europea, ha annunciato un ritocco all’insù del costo del denaro nel Vecchio Continente, per un totale dello 0,75%.

La decisione ha effetti indiretti sulle tasche di chi si è indebitato per comprar casa (o chi si accinge a farlo), poiché dal livello dei tassi d’interesse fissati dalla Bce dipende anche (seppur parzialmente e in seconda battuta) il costo dei mutui immobiliari.

Come sa bene chi ha già comprato casa con un prestito ipotecario o chi ha una certa dimestichezza con questi temi, i mutui casa si dividono principalmente in due categorie:

• Mutui a tasso fisso, che prevedono il pagamento di una quota di interessi prefissata (al momento della firma del contratto) in base a un parametro di riferimento che si chiama Eurirs.
• Mutui a tasso variabile, che prevedono invece il pagamento di una quota di interessi che fluttua nel tempo e che dipende da un altro parametro di riferimento: il tasso interbancario Euribor, che è il saggio di interesse con cui le banche si prestano denaro reciprocamente.

Di solito, quando la BCE decide di alzare i tassi ufficiali, anche l’Euribor si muove nella stessa direzione (anche se possono esservi temporanei scostamenti). Viceversa, quando la banca centrale decide di diminuire il costo del denaro, anche l’Euribor si abbassa.

Fatte queste premesse, non è dunque difficile da capire cosa accade ai mutui casa non appena c’è una variazione dei tassi.

Per chi ha già sottoscritto un finanziamento a tasso fisso, non cambia nulla: il livello di interessi sul debito è infatti prefissato e la rata da pagare ogni mese rimane costante fino alla fine del piano di rimborso, anche se il costo del denaro dovesse andare alle stelle.

Per chi ha sulle spalle un mutuo a interesse variabile, invece, un aumento dei tassi non è una buona notizia poiché significa un incremento delle rate da pagare ogni mese. Di quanto? La risposta dipende dalla durata residua del piano di rimborso e ovviamente dall’importo del debito ancora da restituire, sul quale vengono calcolati gli interessi.

«Per vedere la reale portata degli aumenti dei tassi è necessario aspettare di vedere quale sarà l’impatto delle decisioni della Bce sull’Euribor”, dice Ivano Cresto, Managing Director per i prodotti di finanziamento di Facile.it, portale internet che consente di confrontare tra loro le offerte di mutuo di diverse banche italiane.  “Va ricordato che l’Euribor”, aggiunge Cresto, “tende a muoversi insieme ai tassi della Banca centrale, ma non è detto che ne segua il corso in modo speculare”. Il manager di Facile.it (che controlla anche il sito Mutui.it) sottolinea che, pure in caso di rincari, “l’impatto effettivo sulle rate mensili dipenderà dalle caratteristiche di ciascun mutuo”.

Per chi sta pagando il finanziamento da anni, per esempio, l’aumento sarà più modesto, mentre per chi lo ha ottenuto di recente, il caro-rata potrebbe essere più consistente, visto che il debito residuo è più alto. “In ogni caso”, conclude Cresto, “il mio consiglio per chi ha il timore di trovarsi in difficoltà con il rimborso delle rate è di non temporeggiare e rivolgersi subito alla propria banca, o a un consulente esperto, per sostituire il mutuo con un’altra soluzione più sostenibile. Un’analisi effettuata da Facile.it ha calcolato che, per un mutuo a interessi variabili acceso nel gennaio 2022, per un importo di 126mila euro e una scadenza di 25 anni, c’è già stato in 9 mesi un rincaro della rata di 58 euro che potrebbe salire a 104 euro nel caso di un ulteriore aumento dei tassi dello 0,75% nel quarto trimestre dell’anno”.

Ovviamente si tratta di calcoli “di massima” che però danno l’idea di come l’innalzamento del costo del denaro ha effetto sul bilancio delle famiglie indebitate. Non va comunque dimenticato un particolare importante.

Oltre ai mutui a tasso fisso o variabile, ci sono sul mercato altre tipologie di finanziamento “ibride”: è il caso dei mutui a tasso misto, che consentono di passare dal tasso fisso al variabile a determinate scadenze oppure dei mutui con il cap, che hanno un piano di ammortamento a interessi indicizzati, per i quali è previsto però un tetto massimo, oltre al quale non possono andare.

Le considerazioni fatte finora valgono per chi si è già indebitato per comprare un immobile nei mesi o negli anni passati. Discorso diverso per chi invece deve ancora accendere un nuovo mutuo e si trova di fronte al dilemma di partenza: meglio il tasso fisso o il variabile?

In questo caso, chi vuole dormire sonni tranquilli e sapere già in anticipo quale rata pagherà fino alla fine del piano di rimborso non può che scegliere un finanziamento a tasso fisso. Esiste però anche il rovescio della medaglia: i mutui a tasso variabile, essendo più rischiosi poiché hanno delle rate che variano nel tempo, solitamente costano meno rispetto a quelli a interessi fissi (ovviamente a parità di scadenza e di importo del debito), cioè hanno un tasso di partenza e una rata minori.

Per rendersene conto, basta prendere in esame l’esempio concreto di un mutuo da 200mila euro con scadenza a 25 anni, destinato all’acquisto di un immobile che vale 250mila euro. In questo caso, chi sceglie la soluzione a tasso variabile paga una rata mensile di circa 780-800 euro. Chi invece opta per la sicurezza del tasso fisso deve sborsare ogni mese una cifra di 950-1.000 euro, cioè 200 euro in più.

Dormire sonni tranquilli, insomma, non è a costo zero.

Per vedere come cambierà nei prossimi mesi il bilancio delle famiglie che hanno sottoscritto un mutuo casa, bisognerà ovviamente capire meglio cosa farà la Bce. “Nella riunione di settembre la Banca Centrale Europea ha riportato i tassi in territorio positivo dopo 8 anni con un rialzo record da 75 bps”, dice Paolo Baldessari, Head of Fixed Income & Alternative Investments di Banca Generali, che aggiunge: “Le previsioni sull’inflazione sono state riviste significativamente verso l’alto: la priorità della banca centrale per i prossimi meeting rimane quella di tenere sotto controllo le aspettative sui prezzi. Per questo motivo i mercati si aspettano un altro rialzo da 75 punti base nella prossima riunione della Bce (in calendario il 27 ottobre) mentre, per il 2023, gli analisti sono concordi nel prevedere un picco nei tassi di interesse di zona Euro attorno al 2,5%. La banca centrale ha però affermato che le prossime mosse dipenderanno dai dati e dal loro impatto sulle previsioni: non è quindi da escludere che, in uno scenario di calo dei prezzi delle materie prime e di ritorno più rapido dell’inflazione verso il target del 2%, la stretta monetaria possa essere attenuata”.

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