Il comodato d’uso gratuito è un contratto aventi effetti reali, in cui il comodante affida una cosa mobile o immobile al comodatario. Vediamo in questo contributo nel dettaglio le modalità di registrazione del contratto di comodato ed i vantaggi fiscali. Inoltre gli aspetti sanzionatori legati alla mancata registrazione del contratto. Show
Il comodato d’uso, ex art. 1803 del Codice civile, è un contratto gratuito con cui una parte consegna a un’altra un bene mobile o immobile per un periodo determinato. Si tratta di un accordo con cui una parte (comodante) consegna all’altra (comodatario) una cosa mobile o immobile. Alla scadenza del termine convenuto, il comodatario si assume l’obbligo di restituire la cosa ricevuta. Nella pratica questa forma è molto utilizzata sia:
Il contratto di comodato d’uso nasce come un contratto gratuito. Tuttavia, vi è la possibilità di redigere un contratto di comodato d’uso a titolo oneroso. Vediamo nel dettaglio in questo contributo la disciplina del contratto di comodato d’uso per beni mobili e immobili. Inoltre, come deve essere fatta la registrazione all’Agenzia delle Entrate. Sei pronto?!? Si comincia!!! Indice
Che cos’è il contratto di comodato d’uso gratuito?Nel contratto di comodato d’uso il comodante consegna una cosa mobile o immobile al comodatario affinché questi se ne serva per un tempo o per un uso determinato, impegnandosi a restituirla. Solitamente si tratta di un contratto a titolo gratuito, la causa va rinvenuto nello spirito di liberalità e dal rapporto di fiducia tra le parti. Il comodato è un contratto “tipico” del nostro ordinamento in quanto la sua disciplina è regolata dal Codice Civile. Il contratto di comodato d’uso è disciplinato dall’art. 1803 del Codice civile:
Gli elementi essenziali del comodato d’uso gratuito sono:
Per tale tipologia di contratto, non è richiesta la forma scritta. E’ un contratto essenzialmente gratuito. Questo aspetto risulta essere fondamentale. Comodato d’uso gratuito: gli obblighi del comodatarioPrima di redigere un contratto di comodato d’uso è necessario considerare quali sono i diritti e gli obblighi delle parti. Vediamo pertanto quali sono i diritti e gli obblighi in capo al comodatario. Quest’ultimo, è tenuto a rispettare gli obblighi previsti dal codice civile. Gli obblighi del comodatario sono disciplinati dall’articolo 1804 del Codice civile che, recita quanto segue:
Contratto di comodato d’uso gratuito: il perimento del beneCome previsto dall’art. 1805 del codice civile il comodatario è responsabile se la cosa perisce per caso fortuito a cui poteva sottrarla sostituendola con la cosa propria, o se, potendo salvare una delle due cose, ha preferito la propria. Nel caso in cui il comodatario impieghi la cosa per un suo diverso o per un tempo più lungo di quello stabilito, è responsabile della perdita avvenuta per causa a lui non imputabile. E’ opportuno distinguere il caso del perimento con quello del deterioramento. L’art. 1807 del Codice Civile stabilisce che, se la cosa si deteriora per solo effetto dell’uso per cui è stata consegnata e senza colpa a lui imputabile, questi non risponde del deterioramento. Comodato d’uso gratuito: rimborso speseCome anticipato precedentemente il contratto di comodato d’uso è per sua natura gratuita. Nell’ambito del contratto di comodato immobiliare, il comodante può richiedere al comodatario il rimborso delle spese ordinarie sostenute per garantire l’uso dell’immobile. Con questo mi riferisco ad esempio alle spese relative alle utenze e alle spese condominiali. Se vengono previste anche altre spese, il contratto potrebbe essere inquadrato nell’ambito della locazione 4+4, con tutti i riflessi da un punto di vista civilistico e fiscale. La forma del contratto di comodato è solitamente libera. Questo, a patto che non si rientri in una delle fattispecie previste dall’art. 1350 del codice civile. Nel contratto di comodato anche se non è richiesta la forma scritta, ti consiglio di redigere il contratto per iscritto. Un contratto scritto firmato è valido e vincolante per le parti. Per ottenere data certa è necessario effettuare la registrazione presso l’Agenzia delle entrate. Comodato d’uso: durataL’elemento caratterizzante del contratto di comodato d’uso è la temporaneità. La durata del contratto può risultare dal termine fissato dalle parti. Se invece non è stato stabilito un termine, si è in presenza di un comodato “precario” (articolo 1810 del codice civile). Solo qualora sopraggiunga un bisogno urgente e imprevisto, il comodante può richiedere la restituzione anticipata della cosa. In qualsiasi momento il comodatario può restituire la cosa al comodante. Cosa succede in caso di morte del comodatario?In caso di morte del comodatario, il comodante, come previsto dall’art. 1811 del codice civile, benché sia stato fissato un termine, può esigere dagli eredi l’immediata restituzione della cosa. Qualora questo non avvenisse gli eredi subentrano nell’obbligo del comodatario. In caso di morte del comodante, si estingue il comodato precario, ma non quello a termine. Fac-simile contratto di comodato d’uso gratuitoQui di seguito potrai trovare una bozza di contratto di comodato d’uso gratuito di un bene immobile. Contratto di comodato d’uso gratuito: chiarimenti della giurisprudenzaLa Corte di Cassazione con la sentenza n. 9796/2019 è intervenuta in tema di comodato. In particolare, ha fornito chiarimenti nel caso in cui le parti abbiano limitato l’efficacia del rapporto al venir meno dell’utilizzazione del bene, concesso in comodato. Spetta al giudice di merito, il compito di verificare se gli interessi delle parti siano riconducibili ad un accordo negoziale di natura atipica. La Corte di Cassazione con la sentenza n. 18063/2018 ha chiarito che, qualora il comodatario al fine di utilizzare la cosa, debba sostenere spese di manutenzione straordinaria, è libero di scegliere se provvedervi o meno. Nel caso in cui decida di sostenerle, non può pretendere il rimborso dal comodante. Registrazione del contratto di comodato d’uso gratuitoIl contratto di comodato può essere redatto:
Come anticipato precedentemente, è consigliabile la forma scritta, ma vediamo adesso quali sono gli obblighi legati alla registrazione del contratto. Contratto di comodato verbaleIl contratto di comodato verbale non è soggetto ad obbligo di registrazione. L’art. 3 comma 1 del DPR n. 131/1986, non considera il contratto di comodato tra i contratti verbali soggetti a registrazione. Tuttavia, il contratto di comodato può essere registrato, versando l’imposta di registro di € 200,00. Comodato beni mobiliCome abbiamo visto, il contratto di comodato non è soggetto ad obbligo di registrazione. Tuttavia è consigliabile, quando viene effettuato in ambito commerciale o professionale, è consigliabile stipulare il comodato in forma scritta. La registrazione deve essere effettuato presso l’Agenzia delle Entrate.
Il contratto di comodato può essere registrato presso qualsiasi ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Al momento della registrazione, l’ufficio rilascia una copia dell’atto firmata e timbrata. Vediamo qui di seguito quali sono i passaggi che dovrai seguire per la registrazione di un contratto di comodato:
Versamento imposta di registro contratto di comodatoPer la registrazione del contratto di comodato è necessario versare tramite modello F24 l’imposta di registro. Vediamo qui di seguito, quali sono i codici tributo da utilizzare per il versamento dell’imposta di registro per la registrazione degli atti privati:
Mentre prima con il modello F23 si poteva versare solo l’imposta di registro, con il modello F24 è consentito il versamento delle marche da bollo. Questo permette di versare la marca da bollo digitalmente, anziché le marche da bollo “fisiche”. Comodato di beni immobiliIl contratto di comodato di un bene immobile, se redatto in forma scritta, deve essere registrato entro 20 giorni dalla data dell’atto. La registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito serve nel caso si voglia usufruire di determinate agevolazioni fiscali. Su di esso si applica l’imposta di registro in misura fissa di € 200. Con la risoluzione n. 14/E/2001, l’Agenzia delle Entrate ha precisato che il contratto di comodato di un bene immobile è soggetto a registrazione in termine fisso. La registrazione del contratto di comodato di beni immobili:
Il termine per la registrazione del contratto di comodato avente forma scritta decorre dalla data dell’atto. Sanzioni omessa registrazione del contratto di comodatoCon l’introduzione del D.Lgs. n. 23/2011 sono state inasprite le sanzioni in caso di mancata registrazione del contratto, ovvero in caso di registrazione di un contratto infedele o fittizio. L’art. 3 comma 8 e 9 del D.Lgs. n. 23/202, stabilisce che, in caso di mancata registrazione del contratto o di registrazione di un contratto infedele, dalla data di effettiva registrazione, la durata della locazione sia di 4 anni e che il canone annuo sia stabilito per un importo per un importo pari al triplo della rendita catastale. In caso di omessa registrazione del contratto di locazione e per il mancato pagamento dell’imposta di registro, si applicano le seguenti sanzioni imposte di registro:
E’ possibile beneficiare della riduzione delle sanzioni piene di cui sopra, tramite l’istituto del ravvedimento operoso. L’importo della sanzione varia in funzione dei tempi in cui viene sanata la violazione. Qui di seguito vediamo, come si riduce la sanzione, in base ai tempi di pagamento:
Agli importi di cui sopra, dobbiamo considerare anche gli interessi di mora e l’imposta dovuta. Ravvedimento operoso contratto di comodato d’usoIn caso di omessa o ritardata registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito è possibile sanare la violazione tramite l’istituto del ravvedimento operoso. Si tratta di uno strumento che consente di regolarizzare la propria situazione, usufruendo di sanzioni ridotte. Il ravvedimento operoso può essere utilizzato prima che siano iniziati eventuali contestazioni fiscali. Se desideri approfondire il ravvedimento operoso sul contratto di comodato, ti consiglio il seguente contributo: “Ravvedimento imposta di registro: come funziona“ Comodato d’uso immobiliare: chi deve versare le imposte patrimoniali?In caso di comodato di beni immobili è tenuto al versamento dell’Imu il proprietario dell’immobile. Oltre al proprietario è tenuto al versamento, anche il titolare di un diritto reale di uso, usufrutto, abitazione, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. Il comodatario non dovrà versare l’imu, in quanto titolare di un diritto personale di godimento e non di un diritto di proprietà. Il comodatario sarà tenuto al versamento della Tari (tassa sui rifiuti), in quanto soggetto che occupa l’immobile. Agevolazioni Imu contratto di comodato immobiliareL’agevolazione Imu nel contratto di comodato immobiliare è disciplinata al comma 747, articoli 1, della Legge n. 160/2019:
Lo sconto del 50% sull’Imu spetta solo nel caso in cui il contratto di comodato gratuito sia stipulato tra genitori o figli, ovvero tra parenti in linea retta entro il primo grado. Tale riduzione continua ad applicarsi anche nel caso di morte del comodatario, al coniuge di quest’ultimo, ma solo in presenza di figli minori. Per poter beneficiare dell’agevolazione ai fini Imu, è necessario che il contratto stipulato sia registrato all’Agenzia delle Entrate. Contratto di comodato d’uso gratuito: risoluzione anticipataLa risoluzione di un contratto di comodato d’uso può avvenire alla scadenza naturale del contratto, oppure in un momento precedente. In quest’ultimo caso si parla di risoluzione anticipata. Vediamo qui di seguito alcuni casi in cui è possibile estinguere un rapporto di comodato d’uso:
Estinzione per scadenza del termine o compimento dell’usoLa prima causa di estinzione di un contratto di comodato è quella relativa al termine fissato dalle parti. Nel caso in cui venga fissato sia un termine che un uso, in questo caso si ritiene che, anche qualora il termine non sia concluso ma l’uso del bene si, questo dovrà essere restituito. Risoluzione del comodato d’uso per recesso del comodantePuò succedere che, nonostante sia stato fissato un termine o un uso apposto sul contratto, il comodante possa recedere anticipatamente. Questo, può avvenire nei seguenti casi:
Risoluzione del comodato d’uso per recesso del comodatarioE’ possibile che il recesso possa avvenire per volontà del comodatario. In questo caso vi sono più difficoltà in quanto la legge prevede solamente i casi in cui sia il comodante a richiedere il recesso anticipato. Possiamo dire che vi è questa possibilità solo nel caso il recesso non generi un danno al comodante. Contratto di comodato d’uso: conclusioni e consulenzaIn questo contributo ho cercato di soffermarmi sugli aspetti più importanti che caratterizzano il contratto di comodato d’uso. Se desideri approfondire la tua situazione personale ti invito a contattarmi al link qui sotto. Riceverai un preventivo per una consulenza personalizzata, in grado di sciogliere tutti i tuoi dubbi. Solo in questo modo potrai essere sicuro di evitare di commettere errori che in futuro potranno portare a sanzioni. Come si annulla un contratto di comodato d'uso gratuito?13.3 Il recesso sia da parte del comodante sia da parte del comodatario dovrà essere comunicato alla controparte unitamente all'eventuale preavviso con richiesta di restituzione, con lettera raccomandata a/r.
Come disdire contratto di comodato d'uso gratuito Agenzia delle Entrate?La risoluzione anticipata del contratto. Predisporre una scrittura privata di risoluzione del contratto che contenga: ... . Per ogni copia della scrittura privata deve essere apposta una marca da bollo da 16 euro, oppure deve essere versato l'importo con modello F24, codice tributo 1552;. Come si chiude un contratto di comodato?La premessa è abbastanza fondamentale: il contratto di comodato d'uso gratuito non segue le direttive di un contratto di locazione! La risoluzione di un comodato d'uso viene intesa dall'Agenzia delle Entrate come una nuova scrittura privata che va depositata presso i loro uffici.
Come mandare via un comodato?Può, ad esempio, semplicemente inviare una lettera raccomandata nella quale fare presente le sue esigenze sopravvenute. A differenza del contratto di locazione, non è previsto un termine di preavviso, a meno che questo non sia specificato nel contratto.
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